על הרפורמה במינהל מקרקעי ישראל


סיכום המידע והפעילות של האגודה לצדק חלוקתי בעניין הרפורמה המוצעת במקרקעי ישראל



חלק א' מסביר מהי הרפורמה תוך מתן מענה לשאלות משרד האוצר, חלק ב' מסכם את עיקרי הכנס שערכה האגודה, בחלק ג' מוצגת עמדת האגודה ובחלק ד' -עדכונים תקשורתיים...



חלק א'- הרפורמה במקרקעין – מענה לשאלות (ולתשובות) משרד האוצר




במסמך זה תמצאו מענה לשאלות שפורסמו באתר משרד האוצר, המאיר את ההיבטים הבעייתיים ברפורמה, אותם לא פירט משרד האוצר בתשובותיו.



לאתר משרד האוצר הועלה "מורה נבוכים" בנושא הרפורמה במקרקעין, מסמך ובו שאלות ותשובות בנושא הרפורמה. יש לברך על חשיפת המידע לציבור הרחב, ועל הנסיון להסביר לציבור הרחב במה מדובר. אין בכך כדי לכסות על הפגם החמור שבקידום רפורמה כה מהותית בחוק ההסדרים, ועל העדרם של וועדת בדיקה מקצועית ודיון ציבורי בנושא משמעותי זה.




להלן תמצאו מענה לאותן שאלות באתר משרד האוצר:




1. מהי הרפורמה המוצעת במקרקעי ישראל?
לרפורמה המוצעת במינהל מקרקעי ישראל שתי מטרות ברורות- האחת, להעביר לידי ממשלת ישראל שליטה מוחלטת בקרקעות המדינה, ללא שותפות של הכנסת או הציבור. השנייה- להפוך את הקרקע למוצר סחיר, שכוחות השוק יוכלו להשפיע על התכנון והפיתוח שיעשה בה. המטרה, חיובית כשלעצמה –המוצגת לציבור כמטרת הרפורמה העיקרית- הקלה על "האזרח הקטן" במגעיו עם המינהל, הושגה למעשה ברובה בתיקון לחוק שנעשה עוד ב- 2006, ויכולה להיות מקודמת עוד גם בשינויים קלים הרבה יותר וללא צורך ברפורמה כה מאסיבית.



השינוי הארגוני במינהל מקרקעי ישראל הינו נחוץ ואף הומלץ בעבר על ידי וועדות ציבוריות כמו וועדת גדיש. לעומת זאת, השינוי בהרכב המינהל, בתפקידיו ובמטרותיו, מעולם לא נדון כראוי. המתכונת המוצעת במסגרת הרפורמה מעוררת בעיות קשות: הרכב רשות המקרקעין החדשה מעביר לידי הממשלה שליטה מוחלטת בניהול קרקעות המדינה, ונעדר לחלוטין ייצוג ציבורי. נוכחותם של נציגי ציבור, אקדמיה, ארגונים, ומגזרים שונים ברשות היא חיונית שכן רק בכוחם להבטיח קבלת החלטות תוך ראיה ארוכת טווח ומשוחררת מלחצים נקודתיים, מקומיים וקצרי טווח, המאפיינת את פעילותה וראייתה של הממשלה. ההרכב המוצע מנוגד לעקרון האיזונים והבלמים, ופוגע פגיעה אנושה בדמוקרטיה ההשתתפותית.



במקום לקבוע כנדרש עקרונות מנחים לניהול קרקעות המדינה, שהבסיס להם צריך להיות ניהול הקרקע כמוצר ציבורי במחסור, מערבבת הרפורמה בין תפקידים ומטרות, ומכפיפה את התפקיד החשוב ביותר של המינהל - שמירה על מקרקעי ישראל כמשאב לטובת הציבור, הסביבה והדורות הבאים, לתפקידים טכניים דוגמת פרסום נתונים על קרקעות וקידום הרישום של הזכויות המקרקעין!



הרפורמה מציעה לבטל לחלוטין את המגבלה הכמותית בחוק מקרקעי ישראל, שעומדת כיום על 200 אלף דונם, על העברת בעלות במקרקעי ישראל שהם קרקע עירונית. כך שלמעשה הפרטת הקרקעות תהיה בלתי מוגבלת: כל קרקע עירונית המיועדת על פי חוזים של המינהל למגורים או תעסוקה יכולה להימכר לבעלות פרטית, ללא מגבלה.



יש להדגיש כי "קרקע עירונית" מוגדרת בחוק כקרקע הנמצאת בתחומי שטח תכנון עיר. שטחים אלו כוללים שטחים פתוחים בהיקפים בלתי מבוטלים, ובקלות רבה יחסית, ניתן אף להרחיב עוד את תחומי שטח התכנון של הערים ובכך לאפשר את העמדתם של שטחים אלו למכירה!

2. כיצד תשפיע הרפורמה על האזרח הפשוט?
משרד האוצר טוען כי "הרפורמה תביא לצמצום הביורוקרטיה העומדת בפני האזרח בעת שהוא מעוניין לבצע שינויים בנכס (תוספות בנייה, שינוי ייעוד, העברת זכויות וכיו"ב) וכן להפחתת התשלומים הנדרשים בגין ביצוע פעולות אלו. למעשה, לאחר העברת הבעלות לידי החוכר הוא כלל לא יצטרך לבוא במגע עם רשות המקרקעין ויוכל לבצע כל פעולה בנכס שלו בהתאם לחוק...".




כל אלו אכן יעדים ראויים וחשובים, אך את כולם ניתן להשיג ללא "רפורמה", אלא באמצעות יישום החקיקה הקיימת, ושינויים פשוטים בתקנות! העברת בעלות לחוכרי דירות נעשית כבר כיום, וכבר הועברה בעלות לכמה עשרות אלפי חוכרים! כך גם ךגבי פישוט ההליכים הבירוקרטיים: לשם כך אין צורך להפריט קרקעות, אלא די לפטור, באמצעות תקנותף את האזרחים מתשלום דמי היתר או דמי הסכמה.




גם שיפור השירות לאזרח אינו דורש רפורמה מרחיקת לכת. הוא דורש הקצאת משאבים מתאימה והצבת הנושא בראש סדרי העדיפויות של המינהל. ללא שני אלו, גם רפורמה לא תצליח לשפר את השירות לאזרח.
משרד האוצר מבטיח כי ".. יישום הרפורמה עתיד להביא לירידה במחירי הקרקעות ובמחירי הדיור ולהגברת הצמיחה במשק." ואולם, קיים חשש סביר כי ההיפך הוא שיקרה. ראשית, מלאי יחידות דיור אינו תוצאה של רפורמה קרקעית, אלא של מדיניות תכנון, כך שהרפורמה לבדה אינה יכולה ליצור מלאי יש מאין (אלא אם מדובר בהפשרה מסיבית של קרקע חקלאית שאינה מיועדת לבינוי, תרחיש שמשרד האוצר מבטיח כי לא יתרחש). שנית, מרגע שיזמים ירכשו חטיבות קרקע, הם ישלטו על עיתוי וקצב הפיתוח שלהם, והאינטרס המיידי שלהם עלול להיות "לישון על הזכויות" ולהמתין עם הנכס עד שהמחיר יעלה. כתוצאה מכך מחירי הדיור צפויים לעלות, ולא לרדת.

3. האם הרפורמה תפגע בשטחים הפתוחים ובצורכי הציבור?
משרד האוצר מבטיח כי "..הבעלות בקרקע תועבר לידי חוכרים קיימים בקרקע עירונית, שהיא בנויה ממילא, ולא בשטחים החקלאיים או הפתוחים..".
ראשית, חשוב לדעת כי קרקע עירונית כוללת גם שטחים פתוחים.
שנית, הרפורמה מאפשרת למכור גם שטחים המיועדים לפיתוח בתכנית מקומית שלא חלה עליהם תכנית מפורטת. לכאורה, זהו הליך סביר, מאחר ומדובר בשטח המיועד לפיתוח. אלא שהסדר זה מגלם כמה בעיות:
א. מכירת שטחים אלו מפקיעה מידי המדינה את היכולת לשלוט על מימוש הפיתוח של שטחים המיועדים לבנייה, ובסופו של דבר עלולה לגרום למחסור ביחידות דיור, וללחצי פיתוח במקומות שאינם מיועדים לכך. בעניין זה חשוב ללמוד את לקחי ההפרטה בנושא משק החשמל, בעקבותיה קיים היום מלאי תכנוני מאושר של תחנות כח פרטיות בהיקף עצום שאינן ממומשות על ידי היזמים הפרטיים. בעקבות המחסור החריף שנוצר, נדרשה חברת החשמל להגיש תכנית חירום לפני מספר חודשים.
ב. כאשר עוברת בעלות על יחידות קרקע גדולות, ולא לחוכר הבודד, הפרטי – קיימת סכנה של ממש של ריכוז קרקע בידי בעלי הון מעטים, רכישת קרקעות על ידי יזמים גדולים, במשק המתאפיין בריכוזיות גדולה. מהלך זה מאיים להחמיר את אי השוויון הקיים בתחומים שונים ואת הריכוזיות המאפיינת את המשק הישראלי – גם לנכס הציבורי המשמעותי ביותר - הקרקע.
ג. המונח "קרקעות המיועדות בתכניות מתאר מקומיות לפיתוח" המופיע בהחלטת הממשלה הוא מונח מעורפל, המהווה פתח להפרטה גורפת של קרקע ו"מזמין" התדרדרות במדרון חלקלק מאוד. לדוגמא –תכנית מקומית לאזור נופש מטרופוליני, הכוללת גם מרכיבים של פיתוח , עונה לכאורה על הגדרה זו. כך גם תכנית לשיקום נחלים ואגני היקוות, או לפארקים ושטחים פתוחים אחרים, הכוללים גם מרכיבים של פיתוח. משמעות הדבר כי ניתן יהיה למכור שטחים אלו לאנשים פרטיים!!. כמו כן, עלול להיווצר מצב בו תקודמנה תכניות מקומיות כלליות, רק כדי לאפשר את מכירת הקרקע עליהן הן חלות.
לכך יש להוסיף את הפרשנות האפשרית הרחבה מאוד למונח "תעסוקה" (שאינו מוגדר בחוק). כך ניתן יהיה למכור שטחים המיועדים לתיירות (למשל כפרי נופש קיימים ומתוכננים), שטחי תעשייה, מסחר, ועוד. כאשר מדובר בהקצאות חדשות (שאין להן כיום חוזי חכירה) – החוק אף אינו קובע כל מגבלת גודל, מה שפותח אפשרויות נרחבות ביותר למכירה של קרקעות!.

4. נסיון העבר מלמד כי במקרים כאלו בעל הקרקע מקמץ בהקצאת שטחי הציבור, והתכנון המפורט לקוי. דוגמאות: שכונת גני יער בלוד, שכונת יפה נוף בירושלים שהתכנון המפורט בהן נעשה על ידי היזמים.
הרפורמה המוצעת כוללת מספר כשלים נוספים בתחום הסביבתי: מבנה מועצת הרשות החדשה נעדר ייצוג סביבתי הולם; המחויבות הסביבתית זוכה למקום בלתי מספק ברשימת התפקידים של הרשות: הצעת החוק קובעת כי ניהול הקרקע לטובת הציבור ומתוך ראייה סביבתית יהיה כפוף לכל שאר תפקידיה של הרשות, בעוד שהדעת נותנת כי עקרון זה הוא שצריך היה להיות העיקרון המנחה את עבודת הרשות!
יש לשים לב כי הרפורמה כוללת שני שלבים. הראשון, שתנאיו מפורטים בהצעת החוק – הוא העברת בעלות לחוכרים קיימים. השלב השני הוא העברת בעלות בהקצאות עתידיות. שלב זה של הרפורמה פותח פתח להפרטה נרחבת, על פי החלטותיה של מועצת רשות המקרקעין, וללא כל הנחיה והכוונה בחוק!!

5. האם מדובר ב"אם כל ההפרטות" אשר תביא להגדלת הפערים החברתיים?
משרד האוצר טוען כי " במקרקעי ישראל חל תהליך ארוך שנים של "הפרטה זוחלת" במסגרת החלטות שונות של מועצת מקרקעי ישראל אשר הגדילו את זכויות החוכרים בקרקע, ועצם העברת הבעלות במסגרת הרפורמה הנוכחית אינה מהווה שינוי דראסטי ממגמה זו... "
עד לגיבושה של הרפורמה הנוכחית, המגמה הייתה להעביר בעלות בדירות בבתים משותפים, אשר ההיגיון לכך היה מיצוי הפוטנציאל הכלכלי של הקרקע עליה בנוי הבניין. גם ועדת גדיש, ועדה ציבורית, אשר המלצותיה אושרו בממשלה לא מכבר, ואשר הרפורמה הנוכחית לכאורה מבוססת על המלצותיה, המליצה על מתן בעלות בקרקע למגורים בלבד.
זאת בעוד שהרפורמה המוצעת מתייחסת להפרטה גורפת של המקרקעין, הכוללת, בין היתר, קרקע לתעסוקה, שטחים פתוחים ובהמשך גם קרקע חקלאית - קרקעות המגלמות בתוכן פוטנציאל כלכלי עתידי עצום לבעליהן, אשר לא ניתן להעריך אותו בעת העברת הבעלות. הפרטה של קרקעות אלה תגרום לכך שמעטים מבין האזרחים יזכו בהטבות כלכליות משמעותיות ולהגדלת הפערים החברתיים.

6. כמה תעלה רכישת הבעלות וכיצד הדבר יתבצע?
שיעורי התשלום, אשר נקבעו להעברת הבעלות במקרקעין, הינם שיעורים שרירותיים, אשר אינם משקפים את הערך האמיתי של הקרקע והפוטנציאל העתידי שלה. כך, למשל, שיעורי קניית הבעלות בקרקע לתעסוקה זהים לשיעורי התשלום עבור קרקע למגורים, כאשר ברור כי ערכן הכלכלי אינו זהה.
האוצר לא ביצע הערכה תקציבית המעריכה את גודל ההטבות המוענקות לחוכרים הקיימים בעת העברת הבעלות. כך, למעשה, רק קבוצה מסוימת של חוכרים תזכה להטבות כספיות משמעותיות.

7. האם העברת הבעלות בקרקע לא תאפשר ריכוז היקף קרקעות ניכר בידי מעטים?
משרד האוצר טוען כי "העברת הבעלות בקרקע תיעשה לידי חוכרים רבים ולא לידי מעטים". אבל, הרפורמה המוצעת אינה יכולה להבטיח הקצאה תחרותית של קרקע, שכן בניגוד למוצר כלכלי רגיל, הקרקע הינה משאב מוגבל שלא ניתן לייצר ממנו עוד ולחלק אותו לכל דורש.
בפועל, מדובר בהעברת הון מאסיבית חד פעמית לקבוצה קטנה של אנשים בדור הנוכחי. לכן, מי שיזכה לבעלות בקרקע היום יהיה עשיר יותר בעתיד, בעוד שהיכולת של הדורות הבאים לרכוש קרקעות תוגבל. במדינת ישראל החשש מתגבר, כיוון שקיים מספר מצומצם של "שחקנים" בעלי הון והפרטת הקרקעות רק תגביר את ריכוזיות ההון ותיצור מוקדי כוח ושליטה בחלק ניכר ממקרקעי ישראל. זהו הלקח שניתן ללמוד מרפורמות קודמות, שהתרחשו בישראל, כגון הרפורמה בשוק ההון.
המצב חמור במיוחד לגבי הקצאות חדשות (שטחים שאין לגביהם חוזי חכירה כיום, ויעברו מייד לידיים פרטיות בדרך של מכר – במכרז, או שלא במכרז). לגבי הקצאות עתידיות אין כל הגבלה בחוק של גודל השטח הנמכר ליזם בודד!

8. האם העברת הבעלות לידי החוכרים לא תמנע מן המדינה את האפשרות להשיב לידיה את הקרקע עם תום תקופת החכירה?
משרד האוצר טוען כי "יכולתה של המדינה לדרוש את השבת הקרקע בתום תקופת החכירה מידי חוכרים למטרות מגורים ותעסוקה היא תיאורטית בלבד...". אין דינה של חכירה כדינה של בעלות. חוזה חכירה מאפשר למינהל להשיב את הקרקע לידיו במידה ומטרות החכירה לא התקיימו. זהו כלי אכיפה ופיקוח המאפשר למינהל לדאוג כי החוכר לא יעשה בקרקע כרצונו. לעומת זאת עם העברת הבעלות המלאה, לא ניתן יהיה יותר לפקח על שימושי הקרקע.

9. האם יישום הרפורמה לא ימנע מן המדינה מימוש של יעדים לאומיים בעתיד?
מדינת ישראל נהנית ממדיניות קרקעית ייחודית ויוצאת דופן, לפיה מרבית הקרקעות מוחזקות בידי המדינה. אמנם, המדיניות הקרקעית בארץ לוקה בחסר, אך הניהול הציבורי של המוצר הציבורי המובהק ביותר – הוא נכס שאין לוותר עליו.
במדינות אחרות, המדינה רוכשת קרקע מפרטיים למטרות שימור וכן לצורך הקמת תשתיות. יישום הרפורמה עשוי להוביל אותנו למצב דומה, בו המדינה תיאלץ לרכוש את אותן קרקעות שמכרה, כתוצאה מקיומן של נסיבות דחופות, שינוי וגמישות ביעדי תכנון ועוד! (וכל זאת מכספי הציבור לרכישת נכסים שימכרו מחר בזול לידיים פרטיות) יש לזכור כי ישראל עומדת להיות הצפופה מבין מדיניות המערב, וההקפדה על תכנון לאומי ברור היא הכרחית בכדי למנוע כאוס מוחלט. במציאות זו, לא רק כמות הפיתוח היא חשובה, אלא גם דגם פיזור הפיתוח, לכן טענת האוצר כי מדובר בהיקף קטן של שטח, מתעלמת לחלוטין מנושא חשוב לא פחות מן הכמות – היכן וכיצד יבוצע הפיתוח.
משרד האוצר טוען כי "הרפורמה תחול על חלק מצומצם של קרקעות המדינה הנמצא כיום ממילא בידי חוכרים". אין זה מדויק! הרפורמה מאפשרת למכור גם הקצאות חדשות, בשטחים שכיום הם קרקעות חקלאיות, מבלי שהיא קובעת כל הנחיות לגבי שלב עתידי זה!! בפועל זהו הסדר היוצר פתח רחב מאוד להפרטה של שטחים מכוח החלטות מינהליות.
אכן, ראוי לעורר את השאלה מדוע הרפורמה המוצעת שותקת בעניין ההקצאות העתידיות. הערפול בנושא זה מעורר דאגות עמוקות לגבי היוזמות שיצוצו מן הכובע לאחר שתוכשר הקרקע לביצוע ההפרטה.



במדינות אחרות, המדינה רוכשת קרקע מפרטיים למטרות שימור וכן לצורך הקמת תשתיות. יישום הרפורמה עשוי להוביל אותנו למצב דומה, בו המדינה תיאלץ לרכוש את אותן קרקעות שמכרה, כתוצאה מקיומן של נסיבות דחופות, שינוי וגמישות ביעדי תכנון ועוד! (וכל זאת מכספי הציבור לרכישת נכסים שימכרו מחר בזול לידיים פרטיות) יש לזכור כי ישראל עומדת להיות הצפופה מבין מדיניות המערב, וההקפדה על תכנון לאומי ברור היא הכרחית בכדי למנוע כאוס מוחלט. במציאות זו, לא רק כמות הפיתוח היא חשובה, אלא גם דגם פיזור הפיתוח, לכן טענת האוצר כי מדובר בהיקף קטן של שטח, מתעלמת לחלוטין מנושא חשוב לא פחות מן הכמות – היכן וכיצד יבוצע הפיתוח.
משרד האוצר טוען כי "הרפורמה תחול על חלק מצומצם של קרקעות המדינה הנמצא כיום ממילא בידי חוכרים". אין זה מדויק! הרפורמה מאפשרת למכור גם הקצאות חדשות, בשטחים שכיום הם קרקעות חקלאיות, מבלי שהיא קובעת כל הנחיות לגבי שלב עתידי זה!! בפועל זהו הסדר היוצר פתח רחב מאוד להפרטה של שטחים מכוח החלטות מינהליות.
אכן, ראוי לעורר את השאלה מדוע הרפורמה המוצעת שותקת בעניין ההקצאות העתידיות. הערפול בנושא זה מעורר דאגות עמוקות לגבי היוזמות שיצוצו מן הכובע לאחר שתוכשר ה

10. מדוע רפורמה כה מקיפה מקודמת במסגרת חוק ההסדרים?
אכן, שאלה טובה. אפשר היה לצפות שרפורמה כה מקיפה תקודם לאחר דיון ציבורי, ובחינה מעמיקה ויסודית של השלכותיה על פני הארץ, על החברה ועל הכלכלה. בפועל, במסגרת האנטי דמוקרטית הקרויה חוק ההסדרים, מתכוונת הממשלה להעביר רפורמה חסרת תקדים בניהול הקרקע הציבורית. הסיבה לכך הינה מן הסתם הרצון להעביר את הרפורמה במהלך מהיר וחפוז ללא דיון מעמיק בכנסת, תוך פגיעה בעקרונות הדמוקרטיה, ולמנוע את הדיון הציבורי ואת ההתנגדות לרפורמה.
הטענה כי "בייחוד בעת הזו של משבר כלכלי עמוק נדרשת הממשלה לקדם שינויים מבניים ורפורמות שמטרתן עידוד הצמיחה" אינה משכנעת, שכן ישנה מחלוקת בשאלה האם הרפורמה תיצור בהכרח תועלת למשק. אך יותר מכך, היא טענה המבוססת על ראייה קצרת טווח ומיושנת, הרואה בקרקע "גורם ייצור" במקום לראות בה את מה שהיא באמת- היסוד לקיום האנושי ולקיומה של מדינת ישראל, משאב מוגבל ובלתי מתחדש במהותו.
מקוממת במיוחד היא הטענה כי הרפורמה נסמכת על עבודתן המקיפה של ועדות ציבוריות כגון ועדת גדיש וועדת רונן. וועדות אלו אכן דנו בצורך ברפורמה בניהול מקרקעי ישראל, אולם הפער בין המלצותיהן לרפורמה המקודמת היום הינו גדול ורב. כך, בעוד שוועדת גדיש אכן המליצה להעביר בעלות בנכסי מגורים (כאפשרות שלצידה גם האפשרות להאריך את תקופות החכירה) הרי שהיא מעולם לא המליצה לעשות כן בשטחים המיועדים לתעסוקה או לתיירות, כפי שמאפשרת הרפורמה הנוכחית. בנוסף, וועדת גדיש קבעה במפורש כי היא לא עסקה כלל בשאלת המבנה הסטטוטורי של המינהל, וכי הנושא מחייב בחינה מעמיקה נפרדת. ההרכב המוצע כיום במסגרת הרפורמה לרשות המקרקעין, הנשלטת בידי הממשלה, הינו פרי מוחם של הוגי הרפורמה ולא של כל וועדה או דיון ציבורי שנערך בנושא.
ומה משרד האוצר לא מספר לכם?
משרד האוצר לא מספר לכם שכל המגבלות על היקפי הקרקע שיעברו לבעלות פרטית חלות רק על קרקעות שנמצאות כבר היום בחכירה. על קרקעות חדשות שישווקו אחרי אישור הרפורמה לא קיימת כיום כל מגבלה! ומי יקבע את התנאים להעברת אותן קרקעות? רשות המקרקעין החדשה, שכולה נציגי משרדי ממשלה וקק"ל, ללא פיקוח, ללא נציגי ציבור וללא כל הכוונה בחקיקה לשמירה על הקרקע.



המסמך הוכן ע"י: עו"ד איריס האן – מכון דש"א (דמותה של ארץ); עו"ד נירית לוטן – אדם טבע ודין ;
עו"ד נדיה רם – האגודה לצדק חלוקתי






חלק ב' - עיקרי הכנס"הרפורמה במקרקעי ישראל יוצאת לדרך – מי בעד?"

ביום 24.5.09 קיימה האגודה לצדק חלוקתי כנס בנושא הרפורמה המוצעת במקרקעי ישראל. במסגרת הכנס נערך דיון מקיף במהותה של הרפורמה ובהשלכותיה על החברה הישראלית בכללותה, תוך בחינת הרפורמה מהיבטים חברתיים, כלכליים, סביבתיים ותכנוניים. בכנס התכנסו אנשים מכל קצוות הקשת הפוליטית והחברתית וכולם היו מאוחדים בדעה אחת, כי לא ייתכן שרפורמה בסדר גודל כזה, הנוגעת למשאב הקרקע, שהינו משאב יקר ערך ומוגבל במדינת ישראל, תעבור בחטף בחוק ההסדרים מבלי שהתקיים דיון ציבורי מעמיק לגביה.בכנס הובאו דעות מגוונות ע"י אנשי אקדמיה, נציגי ציבור ונציגי ארגונים חברתיים.
"רב הנסתר על הגלוי"
נשאו דברים: פרופ' דפנה ברק-ארז, הפקולטה למשפטים, אוניברסיטת ת"א; פרופ' יוסי כ"ץ, ראש הקתדרה ללימודי תולדות הקק"ל ומפעליה, אוניברסיטת בר אילן; פרופ' ערן פייטלסון, ראש ביה"ס ע"ש פדרמן למדיניות ציבורית וממשל, האוניברסיטה העברית, ח"כ ד"ר דב חנין, יו"ר עמית של השדולה הסביבתית-חברתית בכנסת.

ולהלן עיקרי הדברים:
"קליפה ללא תוכן"- הרפורמה אינה קובעת את עקרונות המדיניות הקרקעית
אחת הבעיות המרכזיות, כפי שהציגה אותה פרופ' דפנה ברק – ארז, היא כי הרפורמה אינה מגדירה מה יעדיה ומהן המטרות שרוצים להשיג באמצעותה. עקרונות המדיניות הקרקעית ראוי היה שיקבעו בחוק, אולם גם כיום חוק מינהל מקרקעי ישראל מעביר את זכות קביעת המדיניות לידי מועצת מקרקעי ישראל. הרפורמה המוצעת אינה מחדשת דבר לעניין זה ומותירה את הסמכות לקבוע את עקרונות המדיניות הקרקעית בידי מועצת רשות המקרקעין החדשה שתוקם.
כמו כן, הרפורמה אינה נותנת מענה למרבית השאלות המהותיות והרגישות כגון, עתידן של הקרקעות החקלאיות, עתידו של הדיור הציבורי, האיזון הראוי בין יעדי פיתוח ליעדי שימור הקרקע לדורות הבאים וכו'.
הקמת רשות מקרקעין חדשה במקום מינהל מקרקעי ישראל – על בסיס מה?
כל הדוברים הסכימו כי יש מקום לשקול רפורמה ניהולית במינהל מקרקעי ישראל. אולם השאלה, כפי שהוצגה ע"י פרופ' דפנה ברק- ארז, היא האם זה אומר בהכרח לחסל את הגוף ולהפריט את מתן השירותים לחוכרים באמצעות מיקור חוץ. לטענתה של פרופ' ברק – ארז, לא נעשתה בחינה אמיתית האם מבנה רשות המקרקעין החדשה אכן יעיל יותר והתשתית, שעל בסיסה מוקמת הרשות, אינה ברורה. מצד אחד, ייתכן כי מדובר בשינוי קוסמטי בלבד. מצד שני, ייתכן והשינוי הוא הרבה יותר מהותי ממה שמנסים להציג ובפועל מנסים להפריט באופן סמוי את ניהול המקרקעין. מתן חלק מהשירותים בדרך של מיקור חוץ יכול לרמז על שינוי מהותי, לפיו ניהול של משאב הקרקע ייעשה בידי גורמים פרטיים.
הדרת הציבור מניהול המקרקעין
הדוברים התייחסו לכך כי הרפורמה המוצעת, במעטה של שינוי פרוצדוראלי, מחסלת את האלמנט של ייצוג הציבור בניהול משאב הקרקע, אשר הינו משאב ציבורי ייחודי ויקר ערך. כיום קובע חוק מינהל מקרקעי ישראל כי חלק מנציגי הממשלה במועצת מקרקעי ישראל יהיו אנשי אקדמיה ונציגי ציבור. אמנם, גם הרכבה של המועצה כיום מדיר ייצוגם של מגזרים מסוימים והחלטותיה לעיתים לוקות בחוסר שקיפות, אולם עדיין קיים בה ייצוג לקבוצות שונות בחברה הישראלית, כגון נציג לענייני איכות הסביבה, נציגים לפריפריה ולמיעוט הערבי. הצעת הרפורמה, מבטלת את ייצוג הציבור ומותירה את קביעת המדיניות הקרקעית בידיהם של עובדי מדינה ונציגי קק"ל.
שינוי חוקה באמצעות חוק ההסדרים?
עניין איסור העברת הבעלות במקרקעי ישראל לידיים פרטיות מוסדר בחוק יסוד: מקרקעי ישראל. ההסדר הקבוע בהצעת הרפורמה אינו מתיישב עם חוק היסוד ועם חוק מינהל מקרקעי ישראל, אשר מתיר העברת בעלות בקרקע עירונית עד 100,000 דונם.
"והארץ לא תימכר לצמיתות כי לי הארץ"
דבריו של פרופ' יוסי כ"ץ התמקדו בסיכונים שבביטול הבעלות הציבורית והפרטת הקרקעות, אשר לדבריו לא תיעצר במגזר העירוני. לטענתו, חברי הכנסת לא מודעים לסיכונים שבהעברת משאב הקרקע לידיים פרטיות, אשר סופו להגיע לידי זרים. הפרטת הקרקעות מהווה סכנה קיומית מבחינה חברתית, לאומית, ערכית והיסטורית לגורל המדינה. אף ח"כ דב חנין שותף לחשש של רכישת קרקעות על ידי זרים ולדבריו, משאב הקרקע צריך להישאר בידי הציבור החי בארץ.
רפורמה מהותית – העברת הון מאסיבית
פרופ' ערן פייטלסון התייחס לכך כי הצעת הרפורמה יוצרת שינוי מהותי בתפיסת העולם של המדינה במספר רמות. מבחינה אידיאולוגית מדובר במעבר מתפיסה ציונית לתפיסה ניאו-ליברלית ומתפיסה של קרקע כמשאב לדורות לתפיסה של קרקע כמוצר. כמו כן, מדובר בהעברת הון מאסיבית חד פעמית לקבוצה קטנה בדור הנוכחי. הקרקע הינה משאב מוגבל שלא ניתן לייצר ממנו עוד. לכן, מי שמקבל קרקע היום יהיה עשיר יותר בעתיד, בעוד שהיכולת של הדורות הבאים לרכוש קרקעות תוגבל.גם החלוקה הפנים דורית אינה שוויונית, שכן היא יוצרת הבחנה בין אלה שיקבלו את הקרקע שבבעלותם לבין אלה שלא, כשגודל ההטבה שונה מאזור לאזור. שהרי אין הקרקע באזור רמת גן כקרקע בדימונה.
כבילת הממשלות העתידיות
כפי שתיאר פרופ' פייטלסון בדבריו, הוצאת הקרקעות מהשליטה הציבורית תקשה על המדינה בעתיד לפתח תשתיות, להקים מוסדות ציבור, ליזום ולקדם תוכניות לפיתוח עירוני (כגון פינוי – בינוי) ותקשה על שמירת שטחים פתוחים. הסיכוי לקדם בעתיד גנים לאומיים ופארקים יקטן כשהקרקע תהיה בבעלות פרטית.
הרפורמה המוצעת לא תוריד מחירי דירות
לדבריו של פרופ' פייטלסון אין בהצעת הרפורמה להוריד את מחירי הדירות, שכן בניגוד למינהל, לא ניתן להכריח את היזם הפרטי למכור קרקע. ליזם יש אינטרס לשמור את הקרקע בידיו עד שמחירי הביקוש יגיעו לשיא, שכן, אף יזם לא ירצה למכור קרקע בזול.
חילופי קרקעות עם קק"ל והסדר עם הבדואים בנגב
ח"כ דב חנין הביע חשש לכך כי חילופי הקרקעות עם קק"ל, כמוצע ברפורמה, תטרפד כל אפשרות להסדר קרקעות עם הבדואים בנגב.
מאחורי הרפורמה עומדת קואליציית הקרקעות
ח"כ דב חנין הסכים כי נדרשת רפורמה גדולה במינהל מקרקעי ישראל, אשר תיתן מענה לצרכים ולאינטרסים הקרקעיים של הציבור בארץ, אולם לטענתו הרפורמה המוצעת הינה בדיוק מהפכה בכיוון ההפוך. זהו מהלך של אנטי דמוקרטיזציה של המערכת. הוא מכוון את המינהל לכיוון של שוק, שמתנהל לטובת בעלי המאה. ח"כ חנין הדגיש כי מאחורי הרפורמה עומדת קואליציית הקרקעות של המדינה, אשר שותפיה הינם גם המרוויחים הגדולים מהרפורמה המוצעת.



היבטים תכנוניים
נשאו דברים: פרופ' אליה ורצברגר, החוג למדיניות ציבורית, אוניברסיטת ת"א; ד"ר יפעת הולצמן – גזית, בית ספר למשפטים, המסלול האקדמי המכללה למינהל; ד"ר ארז צפדיה, המחלקה למנהל ומדיניות ציבורית, מכללת ספיר וחבר הנהלת במקום; גב' איריס האן, מנהלת תחום תכנון ומחקר, מכון דש"א.
ולהלן עיקרי הדברים:
הרפורמה ותפקידי הבעלות הציבורית
לדבריו של פרופ' אליה ורצברגר, בעלות ציבורית על הקרקע ממלאת תפקידים חיוניים, כגון שמירת עתודות לפרויקטים לאומיים, שליטה על עיתוי הפיתוח, מניעת רווחים בלתי מוצדקים וייצור מוצרים ציבוריים שהשוק הפרטי לא מייצר (למשל, פארק לאומי). אם רוצים להפריט את הקרקע חובה לשאול כיצד ימולאו התפקידים הנ"ל ללא בעלות ציבורית.
העברת פעילות התכנון והפיתוח לוועדות מקומיות
בהתאם לרפורמה המוצעת תועבר פעילות התכנון והפיתוח מהמינהל לוועדות המקומיות. לטענתה של ד"ר יפעת הולצמן- גזית, הדבר יצור עומס עבודה רב בוועדות המקומיות, שגם ככה עמוסות מאוד וייווצר צוואר בקבוק חדש. לא נבחנה השאלה האם יש לוועדות המקומיות כוח אדם מספק וכן האם יש להם היכולת והסמכות לדון בנושאים מסוימים, אשר מטיבם ראוי כי יידונו ברמה גבוהה יותר. כמו כן לדבריה של ד"ר הולצמן-גזית, שיווק קרקע לא מתוכננת ע"י המינהל, יכניס את השוק למצב של חוסר וודאות. כיום כשיזם מתקשר בהסכם בניה הוא יודע שיש תכנית בצנרת, שהמינהל פועל למימושה. הפקעת סמכות התכנון מהמינהל, תביא להפעלת לחץ על הועדות המקומיות מצד היזמים ולאישור תכניות בלתי נחוצות.
מדיניות של הפרטה מרחבית מואצת וסלקטיבית
לדבריו של ד"ר ארז צפדיה הרפורמה כוללת לא רק הפרטת קרקעות, אלא גם הפרטה מרחבית, שכוללת גם זכויות קניין בקרקע וגם זכויות פיתוח ותכנון. רפורמה מסוג זה הינה סלקטיבית מבחינה חברתית ומחלקת זכויות בצורה בלתי הוגנת. הרפורמה משופעת בהגיון שוקי, אבל היא גם משופעת בהגיון אתני-לאומי (חילופי קרקעות קק"ל באדמות הנגב).
השפעות תכנוניות - סביבתיות
כפי שהציגה גב' איריס האן, ישראל עומדת להיות אחת מהמדינות הצפופות ביותר בעולם. קיים קשר בין רצף של שטח פתוח ומספר המינים שהוא יכול לשאת ולכן יש חשיבות רבה למדיניות ביחס לשטחים הפתוחים. הרפורמה המוצעת מעניקה אפשרות למכור קרקעות, שאין עליהן תכנית מפורטת לפיתוח. לדבריה של גב' האן, הדבר יחליש את יכולת המדינה לשלוט על עיתוי וקצב הפיתוח ויאיץ פיתוח במקום בו הכי קל לפתח - בשטחים הפתוחים. כמו כן, האפשרות להעברת בעלות ב"קרקעות המיועדות בתכניות מתאר מקומיות לפיתוח" עלולה לפתוח פתח למכירת השטחים הפתוחים.
עמדות ארגונים חברתיים ומגזרים שונים
נשאו דברים: עו"ד רון רוגין, משרד רון רוגין ושות', נציג ההתיישבות הקיבוצית; עו"ד סוהאד בשארה, מנהלת המחלקה המשפטית, עדאלה; עו"ד נירית לוטן, אדם טבע ודין; עו"ד נדיה רם (מוגילבסקי), האגודה לצדק חלוקתי.



להלן עיקרי הדברים:



הרפורמה והמגזר החקלאי
לדבריו של עו"ד רון רוגין, מי שדוחף את הרפורמה אלו הם בעלי הקרקעות לבניה נמוכה למגורים באזור המרכז, אשר עבורם הרפורמה המוצעת מעניקה הטבות משמעותיות. זאת בעוד שהמגזר החקלאי נותר מחוץ לרפורמה. לטענתו, שינוי יעוד מעולם לא היה אינטרס של הקיבוצים ומי שנהנה משינוי הייעוד זה רק הבנקים.
הרפורמה והמגזר הערבי
לדבריה של עו"ד סוהאד בשארה, הסכם חילופי הקרקעות בין המדינה לקק"ל, אשר עתידה לקבל קרקעות בגליל ובנגב, הינו בעייתי ביותר ממספר בחינות. ראשית, מבחינה היסטורית חלק מקרקעות קק"ל שייכות לפליטים הפלסטינים. שנית, קק"ל הינה גוף ציוני, שאמון על אינטרסים של העם היהודי בלבד ועל כן קרקעותיה צריכות להיות מוקצות רק ליהודים. זהו אפקט הנזק המצטבר, שכן בשלב זה מדובר בהעברת קרקעות שאינן מיועדות לפיתוח, אולם בעתיד הן תהפכנה לקרקעות לפיתוח. כמו כן מעבירים לקק"ל אדמות באזור הנגב, שעליהן יישובים בלתי מוכרים והדבר רק ינציח את הבעיה.טענה נוספת שהעלתה עו"ד בשארה הינה כי הפרטת נכסים, אשר היו שייכים היסטורית לפליטים הפלסטינים (נכסי נפקדים), הינה בעייתית ביותר כי זה נוגד את חוק נכסי נפקדים – שובר את הסטטוס קוו של שמירה על הנכסים. כמו כן, זה נוגד את החוק הבינ"ל (אמנת האג), אשר אוסר הפקעת נכסים.
הרפורמה ואיכות הסביבה
עו"ד נירית לוטן הדגישה בדבריה כי הבעייתיות ברפורמה טמונה בכך שיהיה ניתן לשווק קרקעות ללא תכנון מפורט. כיום, על היזם מוטלות מגבלות, הוא חייב לשקול שיקולים של שמירה על שטחים פתוחים וירוקים. העברת הבעלות בקרקעות בלתי מתוכננות תאפשר ליזם לשקול אך ורק שיקולי רווח והפסד. היזם לא יקפיד על הכנת תוכניות מפורטות שכוללות שטחים ירוקים, שבילי אופנים, עצים ועוד ולא ישים את השטח הציבורי בראש סדר העדיפויות שלו. היבט נוסף אליו התייחסה עו"ד לוטן קשור לעובדה כי המינהל לעיתים שוכח לבצע תוכניות קיימות, ולאחר 15 או 20 שנה הוא פתאום נזכר להתחיל לקדם אותם. הרפורמה המוצעת תאפשר לשווק ליזם קרקעות עם תוכניות, שיתכן שאינן רלוונטיות עוד והוא יקדם תוכניות אלו במהירות וללא בחינה תכנונית.
הרפורמה וצדק חלוקתי
עו"ד נדיה רם (מוגילבסקי) התייחסה לשלוש נקודות ברפורמה המוצעת, אשר לעמדת האגודה לצדק חלוקתי מעוררות קושי רב. האחת, העברת הבעלות בקרקע לשימושי תעסוקה, אשר מעניקה הטבה, משמעותית הרבה יותר, מאשר העברת הבעלות בקרקע למגורים. שאלת הבעלות בקרקע לתעסוקה טרם נבחנה ע"י ועדה מקצועית ואף ועדת גדיש לא המליצה עליה. השנייה, העברת הבעלות בחלקות המגורים ביישובים חקלאיים, אשר אינה לוקחת בחשבון כי בהתאם למדיניות הקיימת לא ניתן להסתכל על זכויות בחלקת המגורים בנפרד מהזכויות בכלל הנחלה וזאת לאור עקרון אי פיצול בית המגורים מהנחלה. לאור עיקרון זה, ברגע שיש לחוכר זכות בעלות בחלקת המגורים, הוא למעשה קונה לעצמו את הזכות בנחלה כולה (בין אם הוא מעבד אותה ובין אם לא). השלישית, מתן פיצויים מוגדלים לחוכרי קרקע חקלאית בגין שינוי ייעוד, הכולל אפשרות להקצאת חלק מן הקרקע המשנה ייעודה, בפטור ממכרז, וכן את האפשרות ליזום בקרקע חקלאית. אפשרות זו, אשר למעשה מבטלת לחלוטין את מה שנקבע בבג"ץ הקרקעות, יוצרת תמריץ כלכלי חזק לחקלאים להפעיל לחצים על מוסדות התכנון לשנות ייעודן של קרקעות חקלאיות, גם כשהדבר אינו רצוי מבחינה תכנונית.


חלק ג' - עיקרי עמדת האגודה לצדק חלוקתי בנוגע ל"מהפכת הקרקעות"


הפרטה גורפת של המקרקעין בישראל, ובכלל זה הפרטת שטחים פתוחים ושטחי תעסוקה, מנוגדת לעיקרי יסוד של החברה הישראלית ולעקרונות הצדק החלוקתי. היא מהווה מהלך בלתי הפיך, אשר ינציח את הפערים החברתיים והכלכליים בישראל. העשירים יוסיפו להתעשר והעניים יוותרו בעוניים. הקרקע הינה משאב מוגבל, שראוי שיעשה לגביה דיון ציבורי שקוף ומקיף, דיון שאינו מתאפשר במסגרת דיוני הכנסת הצפופים (שנועדו כנראה לתאום ללוח הזמנים של חוק ההסדרים).
עד לגיבושה של הרפורמה הנוכחית, המגמה הייתה להעביר בעלות בדירות בבתים משותפים, אשר ההיגיון לכך היה מיצוי הפוטנציאל הכלכלי של הקרקע עליה בנוי הבניין. גם ועדת גדיש, ועדה ציבורית, אשר המלצותיה אושרו בממשלה לא מכבר, ואשר הרפורמה הנוכחית לכאורה מבוססת על המלצותיה, המליצה על מתן בעלות בקרקע למגורים בלבד.
זאת בעוד שהרפורמה המוצעת מתייחסת להפרטה גורפת של המקרקעין, הכוללת, בין היתר, קרקע לתעסוקה, שטחים פתוחים ובהמשך גם קרקע חקלאית - קרקעות המגלמות בתוכן פוטנציאל כלכלי עתידי עצום לבעליהן, אשר לא ניתן להעריך אותו בעת העברת הבעלות. הפרטה של קרקעות אלה תגרום לכך שמעטים מבין האזרחים יזכו בהטבות כלכליות משמעותיות ולהגדלת הפערים החברתיים.
לעניין זה יש לציין כי שיעורי התשלום, אשר נקבעו להעברת הבעלות במקרקעין, הינם שיעורים שרירותיים, אשר אינם משקפים את הערך האמיתי של הקרקע והפוטנציאל העתידי שלה. כך, למשל, שיעורי קניית הבעלות בקרקע לתעסוקה זהים לשיעורי התשלום עבור קרקע למגורים, כאשר ברור כי ערכן הכלכלי אינו זהה.
האוצר לא ביצע הערכה תקציבית המעריכה את גודל ההטבות המוענקות לחוכרים הקיימים בעת העברת הבעלות. כך, למעשה, רק קבוצה מסוימת של חוכרים תזכה להטבות כספיות משמעותיות. מדובר על פתח להפרטה בלתי מוגבלת שאינה נתונה לביקורת ממשית והעברת הון מאסיבית לקבוצה קטנה של אנשים. לכן, מי שיזכה לבעלות בקרקע היום יהיה עשיר יותר בעתיד, בעוד שהיכולת של הדורות הבאים לרכוש קרקעות תוגבל. במדינת ישראל החשש מתגבר, כיוון שקיים מספר מצומצם של "שחקנים" בעלי הון והפרטת הקרקעות רק תגביר את ריכוזיות ההון ותיצור מוקדי כוח ושליטה בחלק ניכר ממקרקעי ישראל. זהו הלקח שניתן ללמוד מרפורמות קודמות, שהתרחשו בישראל, כגון הרפורמה בשוק ההון. המצב חמור במיוחד לגבי הקצאות חדשות (שטחים שאין לגביהם חוזי חכירה כיום, ויעברו בעתיד לידיים פרטיות בדרך של מכר – במכרז, או שלא במכרז). כאשר לגבי הקצאות עתידיות אין כל הגבלה בחוק של גודל השטח הנמכר ליזם בודד!!



חלק ד' עדכונים תקשורתיים -





NRG לא להפרטת קרקעות, עו"ד רויטל ברילנשטיין; BIZPORTAL "חוק ההסדרים: הרפורמה במינהל מקרקעי ישראל עברה בקריאה ראשונה" עינת פז –פרנקל; הארץ, "בעקבות הרפורמה לביטול מינהל מקרקעי ישראל : מי ישמור על קרקעות המדינה?" צפריר רינת ; NRG " יש קואליציה מקיר לקיר בהתנגדות להפרטת קרקעות המדינה" מיכל גרינברג. YNET אסור להעביר את קרקעות המדינה לידים פרטיות, תני גולדשטיין


הצטרף לרשימת התפוצה

הכנס את כתובת הדוא"ל שלך וקבל את חדשות האגודה ישירות למייל.

;