מדיניות חדשה יוצאת לדרך: עידוד בניית דירות להשכרה

החוק החדש מעניק תמריצים על מנת לעודד בניית דירות להשכרה לטווח ארוך ובכך מבקש לכונן אלטרנטיבה של ממש לרכישת דירה


רקע: מועצת מקרקעי ישראל אישרה בישיבתה האחרונה (21.5.2007) שיווק קרקעות בהיקף 10,000 יחידות דיור להקמת בניינים להשכרה ברחבי הארץ.
החלטת המועצה הינה למעשה יישומו של החוק לעידוד בניית דירות להשכרה 2007. החוק נותן הטבות מס ליזמי נדל"ן, בצורת פחת מואץ ופטור ממס שבח ואף יתכן שזוכי המכרז יזכו גם בהטבה מבחינת המחיר שידרשו לשלם עבור חכירת הקרקע (כאשר מחיר המינימום הוא 50%%).

מטרת החוק המוצהרת הינה להגדיל את מלאי הדירות המיועדות להשכרה ארוכת טווח ולהוות פתרון דיור נוסף לאוכלוסיות שונות. לדברי שר השיכון והבינוי מאיר שטרית החוק נועד לסייע לכל מי שידו אינה משגת לרכוש דירה במקום להשתעבד למשכנתא ארוכת טווח וליצור שוק שיסייע לאוכלוסיה המעוניינת בכך לשכור דירות לזמן ארוך (ראה פרוטוקול ועדת הכלכלה).

האגודה לצדק חלוקתי סבורה כי מדובר במדיניות ראויה נוכח המציאות הישראלית בה מעמד הביניים נשחק. באופן זה יתאפשר לזוגות צעירים לגור בדירה המתאימה לצרכיהם הנוכחיים (בניגוד למשל למצב בו זוג צעיר שזה עתה התחתן ירכוש דירה בת 4 או 5 חדרים לקראת הילדים המתוכננים), ללא צורך להשתעבד למשכנתאות וללא חשש שידרשו לעזוב אחרי תקופת שכירות קצרה.

עם זאת, מניתוח החוק ומסמכים נוספים עולה החשש כי החוק לא יענה בהכרח על מטרותיו המוצהרות והלכה למעשה יאפשר פתרונות דיור לאוכלוסייה אמידה מבחינה כלכלית ולא לבני המעמד הבינוני ומטה, מהטעמים שיפורטו להלן :

א.החוק לא פותר את בעיות הדיור של חסרי האמצעים - כאמור לעיל השר שטרית הצהיר כי החוק נועד להוות פתרון דיור לאוכלוסיות שונות. מהפרוטוקולים של הדיונים בכנסת עולה כי נעשה ניסיון לסייע לחסרי אמצעים לשכור דירות שייבנו במסגרת המדיניות החדשה. השר שטרית אף הציע פתרון של שימוש בואוצ'רים: "בעתיד, במקום לתת להם כסף ניתן להם ואוצ'ר והם יוכלו [לשכור] בית איפה שהם רוצים והם ישלמו 25% מהכנסתם ואת היתר המדינה תשלם. בדרך הזאת אתה נותן פתרון הוגן והזדמנות גם לאנשים שאין להם אמצעים, שיוכלו לגור בדירה נורמאלית, בבתים חדשים, מסודרים, מתוחזקים ברמה גבוהה, שגם הילדים שלהם יגדלו כמו בני אדם" (פרוטוקול ועדת הכלכלה (עמ' 3). שיטת הוואוצ'רים שהציע השר אינה קיימת כיום, אך אפשרית באם יותקנו לכך תקנות (סעיף 8ב(4) לחוק). השר הסביר (עמ' 29 לפרוטוקול ועדת הכלכלה של הכנסת) כי הסיבה לפיה בחוק אין סעיף המבטיח לזכאי משרד השיכון אחוז מסוים מהדירות הינה כי קביעה שכזו תוביל למצב שאף יזם לא יהיה מוכן לבנות בטענה שמדובר למעשה בהשקעה בשכונת עוני וששוכרים אחרים לא יהיו מעוניינים לגור בה (כפי שנמסר לו בשיחה עם התאחדות הקבלנים). עזרה ממשלתית לזכאי משרד השיכון בבואם להשכיר דירה בדרך של ואוצ'רים על פניו נראית כפתרון טוב לבעייתיות שעולה מדברי השר ועל כן בכדי לעזור גם לאוכלוסיית חסרי האמצעים ראוי היה לעגן שיטה זו בחקיקה ראשית.

ב.בניית דירות חדשות ולא שימוש בדירות קיימות - בחוק הקיים אין התייחסות לאפשרות להסב בניינים קיימים שיעברו שיפוץ לדירות להשכרה. הסבת בניינים שכזו הייתה מגדילה את היצע הדירות המושכרות בחוק וחוסכת הוצאות למדינה (את הפער בין מחיר המכרז לשווי הקרקע בפועל וההוצאות הנלוות). כמו כן, פתרון זה אפשרי ליישום תוך תקופה קצרה של מספר חודשים בלבד. (אין צורך לחכות לשווק הקרקעות, למכרז, לאישורים, לבניית המבנה וכד'). מבחינתם של היזמים קניית בניינים להסבה מקטינה את העלויות. בניין ישן לפני שיפוץ ושיפוצו עשויים לעלות פחות מבניית בניין חדש, כמו כן תוך זמן קצר ביותר (מספר חודשים) יתחילו הכנסות משכר דירה. הוזלת הפרויקט תאפשר ליזם לעמוד ביעדי התשואה תמורת מחיר שכר דירה נמוך יותר. ללא קשר ליזם, דירות משופצות להשכרה מהוות פתרון זול יותר לזוגות הצעירים לעומת דירות חדשות להשכרה.

האגודה מתעתדת לערוך בדיקה כלכלית של החוק ושל השלכותיו.


בגיליון: חוק הדיור הציבורי (זכויות רכישה) חוזר לסדר היום; מבצע דמי היוון במגזר העירוני; התקבלה החלטה: אפשרות ההמלצה של המגזר הכפרי בהרחבות תמוצמם; מדיניות חדשה יוצאת לדרך: עידוד בניית דירות להשכרה.


;